Dự thảo Luật Đất đai đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện nhằm chuẩn bị đệ trình lên Quốc hội vào kỳ họp thứ 2 sắp tới. Đáng chú ý nhất, đề xuất thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ đang nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường bất động sản, hứa hẹn tạo ra một hành lang pháp lý linh hoạt, bảo vệ tối đa quyền lợi sinh kế của người dân, đồng thời ngăn chặn các hành vi trục lợi từ chính sách.
Thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ
Theo cơ quan hiện hành là Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện Dự Luật Đất đai sửa đổi để trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2. Điểm đáng chú ý nhất là việc đề xuất thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ.
Cụ thể dự thảo đã đưa ra những định hướng mới nhằm đảm bảo đời sống sinh kế của người dân như sau:
Ưu tiên bồi thường bằng đất và nhà ở ngay tại dự án
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng, đặc biệt trong trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
Cơ chế hoán đổi phần diện tích linh hoạt
Dự thảo cũng bổ sung cơ chế để trong một số trường hợp, người có đất bị thu hồi có nhu cầu có thể hoán đổi phần diện tích đất ở bị thu hồi sang phần diện tích đất còn lại của thửa đất theo quy định của Chính phủ.
Mục tiêu là tạo điều kiện để người dân có thể tái định cư tại chỗ, hạn chế việc phải di chuyển sang khu vực khác và giảm xáo trộn về nơi ở, sinh kế.
Bảo vệ người nhận chuyển quyền sử dụng đất
Dự luật bổ sung nguyên tắc khu tái định cư sẽ bố trí nhà ở, đất ở theo nhiều cấp nhà và nhiều mức diện tích khác nhau nhằm đảm bảo tính phù hợp với các mức bồi thường cũng như khả năng chi trả thực tế của người được tái định cư. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng vẫn sẽ được hưởng các chính sách đền bù, tái định cư với tổng mức bồi thường của bên nhận chuyển nhượng sẽ không được vượt quá mức quy định ban đầu áp dụng cho bên bán.
Lấy ý kiến người dân và khảo sát thu nhập để hỗ trợ
Để xây dựng các phương án đền bù thực tế nhất, cơ quan chức năng bắt buộc phải tiến hành khảo sát thu nhập từ tài sản gắn liền với đất của người dân, đồng thời tổ chức thu thập, tiếp thu ý kiến của người bị thu hồi đất trước khi chốt phương án cuối cùng. Đây là cơ sở quan trọng nhằm dự báo các khoản thu nhập bị mất, từ đó địa phương có phương án khôi phục sinh kế kịp thời cho bà con.
Dự Luật Đất đai đề xuất người dân bị thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ
Đa dạng hóa quỹ nhà tái định cư & Đơn giản hóa thủ tục
Thiết kế khu tái định cư với nhiều phân khúc
Theo dự thảo mới, các khu tái định cư sẽ không áp dụng một khuôn mẫu cứng nhắc mà được thiết kế, phân bổ theo nhiều cấp nhà và mức diện tích khác nhau. Sự phân tầng này giúp người dân dễ dàng lựa chọn được chốn an cư mới phù hợp với số tiền bồi thường được nhận và khả năng chi trả của gia đình.
Tháo gỡ các “nút thắt” về quy trình thu hồi
Dự luật không còn quy định cứng nhắc rằng việc thu hồi đất chỉ được phép diễn ra sau khi đã phê duyệt xong phương án bồi thường và hoàn tất bố trí tái định cư. Các trình tự, thủ tục này sẽ được linh động hơn, giúp tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án diễn ra trôi chảy.
Đánh thuế lũy tiến với đất dự án chậm triển khai
Không chỉ tập trung vào đền bù, dự Luật Đất đai (sửa đổi) còn mạnh tay xử lý tình trạng găm đất, đầu cơ. Cụ thể, đối với những quỹ đất dự án đã được giao nhưng chủ đầu tư chậm đưa vào sử dụng, nếu quá 60 tháng, Nhà nước sẽ áp dụng thu một khoản tiền phạt lũy tiến. Mức thu này sẽ tăng dần theo từng năm dự án “nằm im”, buộc các chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Lưu ý: Đây hiện vẫn là nội dung được đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chưa phải quy định mới đã chính thức có hiệu lực.
Tác động của chính sách đến thị trường bất động sản
Theo đánh giá của MAINLAND, việc thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ sẽ là “cú hích” lớn trong á trình phát triển các khu đô thị và tổ chức lại không gian dân cư.
Tăng tính liên tục của cộng đồng dân cư
Một trong những vấn đề thường gặp khi triển khai các dự án quy mô lớn là sự thay đổi nơi ở của người dân trong khu vực bị thu hồi.
Việc ưu tiên tái định cư tại chỗ có thể giúp hạn chế sự xáo trộn, đồng thời duy trì kết nối về gia đình, công việc, trường học, dịch vụ và sinh kế.
Thúc đẩy hình thành các khu đô thị đồng bộ
Khi quỹ đất sau thu hồi được quy hoạch và phát triển thành khu đô thị, khu dân cư mới, việc bố trí nhà ở hoặc đất ở tại chỗ có thể giúp quá trình chuyển đổi không gian dân cư diễn ra đồng bộ hơn.
Đây cũng là yếu tố Sales cần quan tâm khi đánh giá những khu vực đang có tốc độ đô thị hóa, đầu tư hạ tầng và phát triển dự án lớn.
Gia tăng nhu cầu về sản phẩm nhà ở phù hợp
Dự thảo đề xuất nguyên tắc khu tái định cư có thể được bố trí với nhiều cấp nhà và nhiều mức diện tích khác nhau, phù hợp với mức bồi thường cũng như khả năng chi trả của người được tái định cư.
Về dài hạn, cách tiếp cận này có thể khiến nhu cầu nhà ở trong các khu vực tái phát triển trở nên đa dạng hơn, từ nhu cầu an cư đến nhu cầu kinh doanh, dịch vụ và đầu tư.
Thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ tác động lớn đến thị trường BĐS
Chính sách mới và bài toán tư vấn bất động sản tại MAINLAND
Với chiến binh Sales tại MAINLAND, thông tin về luật bồi thường mới mang lại lợi thế to lớn trên trong quy trình tư vấn cho khách hàng:
Giúp khách hàng an tâm hơn về rủi ro quy hoạch
Nỗi lo lớn nhất của khách mua đất nền ven đô là rủi ro quy hoạch. Nhờ chính sách thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ, Sales có thể tự tin trấn an nhà đầu tư quyền lợi của họ luôn được bảo vệ tối đa bằng cơ hội nhận lại nhà/đất ngay tại dự án đô thị mới
Tư vấn đầu tư theo các dự án hạ tầng
Luật mới sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ đền bù và giải phóng mặt bằng. Nắm bắt lợi thế này, Sales MAINLAND nên chủ động định hướng khách hàng “bắt đáy” tại các khu vực chuẩn bị triển khai đại đô thị hoặc hạ tầng giao thông
Tổng kết
Trong bối cảnh thị trường liên tục thay đổi bởi chính sách, quy hoạch và hạ tầng, MAINLAND không chỉ cần hiểu “bán sản phẩm gì” mà còn cần hiểu “thị trường đang thay đổi như thế nào”.
Vì vậy, đội ngũ MAINLAND tiếp tục cập nhật những thay đổi về chính sách, quy hoạch, hạ tầng và thị trường bất động sản nhằm hỗ trợ đội ngũ kinh doanh chủ động hơn trong quá trình tư vấn và đồng hành cùng khách hàng.
Xem thêm
Chính sách đất đai từ 1/9/2026: 3 thay đổi đáng chú ý
Điều chỉnh Luật Đất đai 2026: 6 thay đổi có thể tác động thị trường BĐS
