Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo. Đáng chú ý, bản dự thảo mới nhất công bố sáng ngày10/9/2026 đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, đồng thời bổ sung, làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải tháo dỡ.
Quyết định này được đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc bảo đảm quyền sở hữu căn hộ lâu dài của người dân, tránh gây hiểu lầm rằng quyền tài sản bị giới hạn theo thời gian.
Sửa Luật Nhà ở 2026: Bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”
Bộ Tư pháp thẩm định và kiến nghị loại bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”
Ngày 10/9/2026, Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chính thức đề xuất bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn“.
Theo văn bản thẩm định, lý do chính thức cho quyết định này bao gồm:
- Luật Nhà ở hiện hành không có khái niệm này, việc đưa vào gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và đăng ký quyền sở hữu.
- Khái niệm dễ gây hiểu lầm rằng người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một thời gian nhất định, trong khi thực tế quyền sở hữu là lâu dài, chỉ có công trình là có niên hạn kỹ thuật.
- Việc loại bỏ phù hợp với tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương, khẳng định nguyên tắc bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân.
4 trường hợp nhà chung cư phải tháo dỡ theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 2026
Một trong những nội dung mới đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tháng 9/2026 là quy định chi tiết về 4 trường hợp nhà chung cư phải tháo dỡ. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định xử lý đối với các công trình hết niên hạn thiết kế hoặc thuộc diện nguy hiểm
Trường hợp 1: Hư hỏng kết cấu chịu lực chính, không thể khắc phục
Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chung cư thuộc diện phải tháo dỡ khi kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng) kết luận công trình hư hỏng phần kết cấu chịu lực chính (cột, dầm, sàn, móng) đến mức nguy hiểm, không thể sửa chữa hoặc gia cố.
Trường hợp 2: Hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai vượt quá khả năng phục hồi
Chung cư thuộc diện phải tháo dỡ khi bị hư hỏng nặng do sự cố bất khả kháng (cháy lớn, nổ gas, động đất, lũ lụt, sạt lở) đến mức chi phí sửa chữa vượt quá 70% giá trị xây dựng mới hoặc không thể đảm bảo an toàn cho cư dân.
Trường hợp 3: Nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm cấp độ D* theo phân loại của Bộ Xây dựng
Theo quy định mới, chung cư được phân loại là nguy hiểm cấp độ D khi có mức độ nguy hiểm đặc biệt, có thể sụp đổ bất cứ lúc nào, gây mất an toàn tính mạng cho cư dân.
Tiêu chí phân loại cấp độ D dựa trên kết quả kiểm định về độ nghiêng, độ lún, vết nứt, ăn mòn cốt thép, khả năng chịu tải. Khi phát hiện công trình thuộc cấp độ D, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định di dời khẩn cấp và chỉ đạo tháo dỡ trong thời gian ngắn nhất.
Trường hợp 4: Thuộc diện phải giải tỏa theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt
Chung cư thuộc diện phải tháo dỡ khi nằm trong khu vực được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, hoặc chỉnh trang đô thị.
Các trường hợp nhà chung cư phải tháo dỡ theo dự thảo Luật Nhà ở
Quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn thiết kế
Một trong những nội dung được người mua nhà quan tâm nhất là quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn thiết kế. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tháng 9/2026 quy định 3 trường hợp xử lý, mỗi trường hợp đi kèm quyền lợi và nghĩa vụ tài chính cụ thể.
Chủ sở hữu tự thực hiện cải tạo, xây dựng lại
Điều kiện áp dụng:
- Công trình hết niên hạn nhưng vẫn nằm trong quy hoạch được phép xây dựng lại (không thuộc diện giải tỏa).
- Trên 90% chủ sở hữu căn hộ đồng ý bằng văn bản về việc tự cải tạo, xây dựng lại.
Quy trình thực hiện:
- Thành lập Ban đại diện chủ sở hữu → Lập phương án xây dựng lại → Xin giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng.
- Huy động kinh phí từ các chủ sở hữu hoặc hợp tác với chủ đầu tư mới.
Quyền lợi chủ sở hữu:
- Được tiếp tục sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Sở hữu căn hộ mới với diện tích, thiết kế hiện đại hơn, giá trị BĐS tăng.
Chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp BĐS đứng ra xây dựng lại
Điều kiện áp dụng:
- Chủ đầu tư ban đầu còn tồn tại và có năng lực tài chính, hoặc có doanh nghiệp BĐS mới tiếp nhận dự án.
- Đạt được thỏa thuận với trên 90% chủ sở hữu về phương án bồi thường hoặc bố trí tái định cư.
Phương án bồi thường:
- Bồi thường bằng hiện vật: Bố trí căn hộ mới trong cùng khu vực hoặc dự án khác, có giá trị tương đương hoặc cao hơn.
- Bồi thường bằng tiền: Thanh toán giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo giá thị trường.
Lưu ý pháp lý: Hợp đồng bồi thường phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo đảm tính pháp lý.
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng
Điều kiện áp dụng: Công trình thuộc diện quy hoạch phát triển hạ tầng, quốc phòng, an ninh hoặc dự án trọng điểm quốc gia.
Quyền lợi chủ sở hữu:
- Được bồi thường về đất theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, bảo đảm không thấp hơn giá thị trường.
- Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất (căn hộ) theo giá trị còn lại, có tính đến khấu hao.
- Được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ hoặc tại khu vực lân cận nếu có nhu cầu.
Theo Luật Đất đai 2024, việc thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, và người bị thu hồi đất được tham gia ý kiến vào phương án bồi thường.
Xem thêm: Tin vui cho người mua nhà, đất trước 01/03/2027
Tác động đến thị trường BĐS 2026 – 2027
Việc thay đổi và bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” có tác động mạnh mẽ đến thị trường Bất động sản 2026 – 2027 nhất là tác động đến tâm lý người mua
Trước tháng 9/2026, nhiều khách hàng e ngại mua chung cư do lo lắng về khái niệm “có thời hạn”, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – nơi tập trung nhiều dự án chung cư cao tầng.
Sau khi Bộ Xây dựng chính thức bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, tâm lý người mua nhà có sự thay đổi tích cực:
- An tâm hơn: Người mua hiểu rõ quyền sở hữu căn hộ là lâu dài, chỉ công trình có niên hạn kỹ thuật.
- Tăng cầu mua chung cư: Đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, đã nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
Theo dự báo từ chuyên gia MAINALAND, giao dịch chung cư tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng có thể tăng 10 -15% trong quý 4/2026 nhờ tâm lý tích cực từ quyết định này.
Việc thay đổi và bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” có tác động mạnh mẽ đến thị trường Bất động sản 2026 – 2027 nhất là tác động đến tâm lý người mua
5 việc người mua nhà cần làm ngay để bảo vệ quyền lợi
Để bảo đảm quyền sở hữu căn hộ và quyền tài sản lâu dài,chuyên gia MAINALAND khuyến nghị người mua nhà thực hiện 5 việc sau trước khi ký hợp đồng mua bán:
-
Kiểm tra sổ hồng (Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở): Đảm bảo dự án đã được cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ, không phải sổ hồng chung của cả tòa nhà.
-
Yêu cầu xem hồ sơ thiết kế và biên bản nghiệm thu: Xác định niên hạn thiết kế của công trình (thường 50–70 năm), thời điểm đưa vào sử dụng để tính thời gian còn lại.
-
Tìm hiểu chủ đầu tư và ban quản trị: Ưu tiên chủ đầu tư có năng lực tài chính, đã bàn giao nhiều dự án thành công; ban quản trị chuyên nghiệp, minh bạch tài chính.
-
Kiểm tra quy hoạch khu vực: Truy cập cổng thông tin quy hoạch của Sở Xây dựng hoặc UBND quận/huyện để xác định dự án có thuộc diện giải tỏa trong tương lai không.
-
Tham vấn ý kiến pháp lý độc lập: Trước khi ký hợp đồng mua bán, nên thuê luật sư hoặc chuyên gia BĐS (như đội ngũ MAINALAND) rà soát hợp đồng, điều khoản bồi thường, và quyền lợi khi có sự cố.
Tổng kết
Việc Bộ Xây dựng loại bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”* trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tháng 9/2026 là bước tiến quan trọng, khẳng định nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu lâu dài của người dân, đồng thời làm rõ trách nhiệm quản lý niên hạn công trình. Đối với người mua nhà 2026 – 2027, đây là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.
Lời khuyên từ MAINALAND: Trước khi ký hợp đồng mua bán, hãy liên hệ đội ngũ chuyên gia pháp lý BĐS và BĐS của chúng tôi để được tư vấn miễn phí về hồ sơ dự án, quy hoạch khu vực, và quyền lợi dài hạn.
