Nghị quyết 21- NQ/TW định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại các chung cư xây mới theo niên hạn của công trình, đồng thời gắn với yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Vậy điều này có đồng nghĩa người mua chung cư sẽ mất quyền sở hữu khi công trình hết niên hạn?
Nghị quyết 21 nói gì về thời hạn sử dụng chung cư?
Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc. Ảnh: VGP
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
Điều này đang thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường bởi lâu nay, nhiều người vẫn mặc định rằng mua căn hộ đồng nghĩa với việc sở hữu căn hộ trong thời gian không giới hạn.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu.
“Có thời hạn sử dụng” không đồng nghĩa “hết hạn là mất nhà”
Theo các phân tích về Nghị quyết 21, việc xác định niên hạn không nhằm đơn giản hóa thành một “mốc hết hạn sở hữu”.
Bản chất của định hướng này là gắn thời hạn sử dụng căn hộ với tuổi thọ và mức độ an toàn thực tế của công trình. Theo quy định hiện hành và định hướng được nêu, thời hạn sử dụng được xem xét trên cơ sở hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết quả kiểm định chất lượng công trình.
Khi công trình xuống cấp hoặc hết niên hạn, vấn đề quan trọng là kiểm định, đánh giá chất lượng và đưa ra phương án xử lý phù hợp, thay vì mặc nhiên coi quyền lợi của chủ sở hữu chấm dứt.
Đáng chú ý, Nghị quyết 21 nhấn mạnh việc bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
Vậy quyền của người mua căn hộ được hiểu thế nào?
Có thể hình dung theo hai lớp quyền:
- Công trình có vòng đời: tòa nhà chịu tác động của thời gian, chất lượng xây dựng, vận hành và bảo trì nên không thể mặc nhiên xem là tồn tại vĩnh viễn.
- Quyền tài sản vẫn được bảo đảm: khi công trình hết niên hạn, quyền và lợi ích của chủ sở hữu được xử lý thông qua cơ chế pháp lý về cải tạo, phá dỡ và xây dựng lại.
Theo chuyên gia, việc giới hạn thời hạn sử dụng nhằm quản lý vòng đời công trình và bảo vệ quyền tài sản, không phải hạn chế quyền sở hữu.
Người mua chung cư cần quan tâm điều gì?
Trong bối cảnh thời hạn sử dụng chung cư đang được quan tâm, người mua không nên chỉ đặt câu hỏi: “Căn hộ này được sở hữu bao nhiêu năm?”
Một quyết định mua căn hộ cần được nhìn trên nhiều yếu tố hơn:
1. Pháp lý dự án
Tình trạng pháp lý, giấy tờ của dự án và căn hộ vẫn là nền tảng quan trọng để đánh giá mức độ an toàn của giao dịch.
2. Quyền sử dụng đất
Cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng căn hộ/công trình và quyền đối với đất. Các phân tích của VARS IRE cũng nhấn mạnh rằng định hướng mới không đồng nghĩa thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán.
3. Chất lượng và vòng đời công trình
Một chung cư mới không chỉ cần được đánh giá bằng thời gian sử dụng dự kiến mà còn bởi chất lượng xây dựng, thiết kế, vận hành, bảo trì và khả năng duy trì chất lượng theo thời gian.
4. Cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn
Đây sẽ là một trong những nội dung quan trọng cần được cụ thể hóa khi chính sách được thể chế hóa, bao gồm tiêu chí xác định niên hạn, quy trình kiểm định, nghĩa vụ tài chính, quyền tham gia tái thiết và phương án xử lý quyền lợi của chủ sở hữu.
Chung cư có thời hạn có trở thành “tiêu sản”?
Không thể kết luận như vậy chỉ dựa trên yếu tố thời hạn.
Giá trị của một căn hộ còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, hạ tầng và tiện ích xung quanh, khả năng khai thác, nhu cầu thị trường và các quyền tài sản gắn với căn hộ.
Quan trọng hơn, định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW đang đặt vấn đề thời hạn sử dụng trong một tổng thể rộng hơn: quản lý vòng đời công trình nhưng đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu.
Vì vậy, thay vì nhìn nhận đơn giản rằng “chung cư có hạn sử dụng = tài sản mất giá trị”, người mua nên tiếp cận vấn đề trên cơ sở pháp lý, chất lượng công trình, quyền tài sản và giá trị thực của BĐS.
Góc nhìn từ MAINLAND
MAINLAND cho rằng, thay đổi đáng chú ý nhất không nằm ở một “mốc hết hạn”, mà ở cách thị trường và pháp luật quản lý toàn bộ vòng đời của một công trình chung cư.
Khi chính sách tiếp tục được hoàn thiện, người mua càng cần chủ động tìm hiểu pháp lý dự án, quyền sử dụng đất, chất lượng công trình và cơ chế bảo đảm quyền tài sản thay vì chỉ tập trung vào thời hạn sử dụng.
Với BĐS có giá trị lớn, hiểu đúng chính sách trước khi xuống tiền sẽ giúp người mua đánh giá tài sản toàn diện hơn, cả với nhu cầu ở thực lẫn mục tiêu đầu tư.
MAINLAND liên tục cập nhật các thay đổi về chính sách, pháp lý và thị trường BĐS nhằm cung cấp thông tin và góc nhìn thực tế cho khách hàng trước mỗi quyết định sở hữu.
