Thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn điều chỉnh chính sách đáng chú ý khi Quốc hội xem xét định hướng sửa Luật Đất đai cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Các đề xuất tập trung vào nhiều vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường như giá đất, thu hồi và tái định cư, thời hạn sử dụng chung cư, nhà ở cho thuê, kiểm soát đầu cơ và bảo vệ người mua bất động sản. Nếu được thể chế hóa, những thay đổi này có thể tác động đáng kể đến cách thị trường vận hành và cách người mua đánh giá một tài sản.
6 thay đổi đáng chú ý khi sửa Luật Đất đai 2026 và các luật liên quan
1. Sửa Luật Đất đai 2026: Giá đất hướng tới xác định dựa trên dữ liệu
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của định hướng sửa Luật Đất đai 2026 là cơ chế xác định giá đất.
Sửa Luật Đất đai 2026 đề xuất xác định giá đất dựa trên dữ liệu
Theo Nghị quyết 21-NQ/TW, giá đất do Nhà nước quyết định được định hướng dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời tăng kết nối dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành liên quan.
Mục tiêu là nâng cao chất lượng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định giá đất, hạn chế tình trạng thao túng giá hoặc hình thành giá ảo.
Nội dung này đặc biệt quan trọng bởi giá đất có ảnh hưởng đến nhiều quan hệ trên thị trường, từ nghĩa vụ tài chính, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đến chi phí và hiệu quả của các dự án bất động sản.
Về dài hạn, việc định giá dựa trên dữ liệu cũng có thể khiến giá trị thực và khả năng khai thác của bất động sản trở thành những yếu tố được thị trường quan tâm nhiều hơn.
Xem thêm: Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất khi sửa Luật Đất đai
2. Sửa đổi Luật Đất đai: Thu hồi đất gắn với tái thiết cuộc sống
Một thay đổi đáng chú ý khác trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai là cách tiếp cận đối với bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thay vì chỉ tập trung vào giá trị tài sản bị thu hồi, chính sách được định hướng theo hướng quan tâm nhiều hơn đến chỗ ở, sinh kế, việc làm và thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất.
Nghị quyết 21-NQ/TW cũng đặt vấn đề hoàn thiện chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Nếu được hoàn thiện, cách tiếp cận này có thể tạo ra tác động lớn đến các dự án có sử dụng đất, đặc biệt là những dự án liên quan đến thu hồi đất và tái định cư quy mô lớn.
3. Sửa Luật Đất đai 2026 và Luật Nhà ở: “Chung cư có thời hạn” không đồng nghĩa với mất quyền sở hữu
Một trong những vấn đề được quan tâm khi sửa Luật Đất đai 2026 và các luật liên quan là câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư.
Quy định chung cư có thời hạn trong Luật Nhà ở sửa đổi 2026
Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi công trình hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc có dấu hiệu không bảo đảm an toàn, cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định để xác định khả năng tiếp tục sử dụng hoặc phải phá dỡ.
Đáng chú ý, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 từng xuất hiện đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đã đưa đề xuất này ra khỏi dự thảo mới nhất công bố vào tháng 7/2026.
Do đó, cần phân biệt rõ giữa “thời hạn sử dụng công trình” và “thời hạn sở hữu căn hộ”. Hai khái niệm này không đồng nhất.
Đây cũng là yếu tố người mua cần đặc biệt lưu ý khi tiếp cận thông tin về chung cư, tránh hiểu đơn giản rằng một công trình có niên hạn sử dụng đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt sau một khoảng thời gian cố định.
Xem thêm: Chung cư có thời hạn sử dụng: Người mua nhà và cả chủ đầu tư cần lưu ý điều gì?
4. Sửa Luật Nhà ở: Nhà ở cho thuê được định hướng phát triển mạnh hơn
Bên cạnh nhà ở để bán, định hướng chính sách mới cũng chú trọng phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực có nhu cầu nhà ở cao.
Nghị quyết 21-NQ/TW và kế hoạch triển khai sau đó đều đặt ra định hướng khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp, đồng thời thu hút khu vực tư nhân tham gia phân khúc này.
Nếu được triển khai đồng bộ, việc mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê có thể góp phần đa dạng hóa lựa chọn nhà ở, đồng thời tạo thêm một phân khúc đáng chú ý đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.
5. Sửa Luật Đất đai 2026: Thuế có thể trở thành công cụ hạn chế đầu cơ, găm giữ đất
Một định hướng đáng chú ý trong sửa Luật Đất đai 2026 là sử dụng chính sách thuế và các công cụ tài chính để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất, bỏ hoang đất hoặc chậm đưa đất vào sử dụng.
Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng nghiên cứu chính sách tài chính, thuế theo lộ trình phù hợp, trong đó việc găm giữ đất không sử dụng cần trở nên tốn kém hơn lợi ích thu được từ đầu cơ. Đồng thời, nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.
Nhà nước cũng định hướng điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nếu được cụ thể hóa, chính sách này có thể tạo ra thay đổi trong hành vi của một bộ phận thị trường, khi việc nắm giữ tài sản trong thời gian dài mà không đưa vào khai thác có thể phải tính toán thêm về chi phí và nghĩa vụ tài chính.
Điều đó cũng khiến khả năng khai thác thực tế của bất động sản trở thành yếu tố ngày càng quan trọng trong bài toán đầu tư.
Xem thêm: Dùng thuế để hạn chế đầu cơ, găm giữ đất
6. Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất bảo vệ người mua với phần giá trị hợp đồng còn lại
Một nội dung khác thu hút sự chú ý nằm trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, liên quan đến cơ chế bảo vệ người mua nhà.
Quyền lợi người mua bất động sản trong chính sách mới
Theo quy định hiện hành, khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Trong định hướng sửa đổi được thảo luận, có đề xuất đưa 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng, thay vì để khoản tiền này tiếp tục được người mua trực tiếp giữ lại. Khoản tiền chỉ được giải tỏa theo điều kiện được đề xuất khi hoàn tất việc cấp Giấy chứng nhận. Nội dung này đang ở giai đoạn đề xuất, chưa phải quy định đã có hiệu lực.
Nếu được thông qua, cơ chế này có thể bổ sung một lớp bảo vệ tài chính cho người mua, đồng thời tạo thêm động lực để chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận.
Nghị quyết 21-NQ/TW: Nền tảng định hướng sửa Luật Đất đai 2026
Các đề xuất sửa Luật Đất đai 2026 cần được nhìn trong bối cảnh rộng hơn của Nghị quyết 21-NQ/TW, được Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Nghị quyết 21 đặt mục tiêu quản lý đất đai theo hướng chặt chẽ, minh bạch, công bằng và bền vững, đồng thời đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược cho phát triển.
Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng sửa đổi Luật Đất đai và thị trường bất động sản
Đáng chú ý, Nghị quyết định hướng công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và tranh chấp; từng bước kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản.
Theo đó, xu hướng lớn của chính sách không chỉ là sửa từng quy định riêng lẻ, mà hướng tới một hệ thống dữ liệu và quản lý bất động sản minh bạch, liên thông và dựa trên dữ liệu hơn.
Sửa Luật Đất đai 2026 sẽ tác động thế nào đến người mua BĐS?
Nếu các định hướng được thể chế hóa, người mua bất động sản có thể sẽ phải thay đổi cách đánh giá một tài sản.
Thay vì chỉ quan tâm đến giá bán và kỳ vọng tăng giá, các yếu tố như:
- Giá đất và cơ sở xác định giá;
- Pháp lý dự án;
- Quy hoạch;
- Tiến độ cấp Giấy chứng nhận;
- Tình trạng thế chấp, tranh chấp;
- Dòng tiền và phương án thanh toán;
- Khả năng khai thác tài sản;
- Thời hạn sử dụng công trình đối với chung cư;
sẽ ngày càng cần được xem xét đồng thời.
Đây cũng phù hợp với định hướng của Nghị quyết 21 khi thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản được kỳ vọng vận hành minh bạch, hiệu quả hơn và hạn chế những yếu tố làm méo mó thị trường.
MAINLAND: Thị trường càng minh bạch, giá trị thực càng quan trọng
Từ góc nhìn của MAINLAND, điểm đáng chú ý nhất trong loạt chính sách đang được đề xuất không nằm ở một quy định riêng lẻ, mà ở sự thay đổi trong cách thị trường bất động sản được quản lý và vận hành.
Khi dữ liệu đất đai được kết nối, giá đất được định hướng xác lập dựa trên dữ liệu, thông tin pháp lý được công khai hơn và quyền lợi người mua được tăng cường, giá trị thực của tài sản sẽ ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định sở hữu.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp, giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác tốt sẽ có thêm cơ sở để được thị trường đánh giá.
Ngược lại, những tài sản phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng, thông tin thiếu kiểm chứng hoặc câu chuyện tăng giá ngắn hạn có thể phải đối mặt với yêu cầu thẩm định khắt khe hơn.
Với người mua, điều quan trọng không chỉ là theo dõi “sửa Luật Đất đai 2026 thay đổi gì”, mà cần hiểu mỗi thay đổi có thể tác động thế nào đến tài sản, dòng tiền và quyền lợi của chính mình.
MAINLAND tiếp tục cập nhật các chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời phân tích tác động đến thị trường để khách hàng có thêm cơ sở thông tin trước mỗi quyết định sở hữu.
Xem thêm:
‘BỎ CÔNG CHỨNG’ GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI: NGƯỜI DÂN CÓ MẤT QUYỀN?
NGHỊ QUYẾT 21: ‘CHUNG CƯ CÓ THỜI HẠN’ DỄ KHIẾN NGƯỜI DÂN E NGẠI, HIỂU LẦM VỀ QUYỀN SỞ HỮU LÂU DÀI
NGHỊ ĐỊNH 326/2026/NĐ-CP: TỪ 1/9, THỬA ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ MÃ ĐỊNH DANH 12 CHỮ SỐ
