Ngày 9/9/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành về việc sửa 3 Luật trụ cột trong bất động sản gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là nhóm luật có quan hệ chặt chẽ với nhau, tác động trực tiếp đến đất đai, phát triển nhà ở, hoạt động kinh doanh và giao dịch trên thị trường bất động sản.
Theo chỉ đạo mới nhất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng được yêu cầu khẩn trương hoàn thiện hồ sơ để trình Chính phủ trước ngày 11/9/2026. Theo kế hoạch, 3 dự án luật sẽ tiếp tục được hoàn thiện để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2 vào cuối năm 2026.
Lưu ý: Những nội dung trong bài liên quan đến 3 dự án luật là thông tin về định hướng, dự thảo và quá trình xây dựng pháp luật, chưa phải quy định đã có hiệu lực. Người mua và nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa đề xuất – dự thảo – luật được thông qua – quy định có hiệu lực.
Thủ tướng chỉ đạo gấp rút sửa 3 Luật trụ cột trong bất động sản
Chỉ đạo khẩn của Thủ tướng: Trình dự án luật trước ngày 11/9
Tại cuộc họp ngày 9/9/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trình Chính phủ trước ngày 11/9/2026 để tiếp tục hoàn thiện thủ tục theo quy định.
Bộ Tư pháp được giao khẩn trương gửi báo cáo thẩm định. Các bộ, ngành liên quan tiếp tục rà soát, tiếp thu ý kiến trong quá trình hoàn thiện hồ sơ trước khi trình Chính phủ và Quốc hội. Theo kế hoạch hiện tại, 3 dự án luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2 vào cuối năm 2026.
Thúc đẩy tăng trưởng “2 con số” và khơi thông nguồn lực
Việc sửa 3 luật được đặt trong mục tiêu rộng hơn là tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, nhà ở và bất động sản, qua đó khơi thông nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế.
Theo Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Thủ tướng nhấn mạnh 3 luật có mối quan hệ mật thiết, đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực và đáp ứng yêu cầu tăng trưởng thời gian tới.
Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 cũng xác định việc hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất theo hướng đồng bộ, minh bạch, khả thi là một trong những nhiệm vụ trọng tâm; đồng thời đặt vấn đề khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai gắn với mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số.
Yêu cầu đồng bộ pháp lý: Không để xảy ra “khoảng trống” khi chuyển tiếp
Một trong những chỉ đạo đáng chú ý nhất lần này là quá trình sửa 3 luật trụ cột trong bất động sản phải đảm bảo tính thống nhất tuyệt đối với Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, và pháp luật về thuế. Thủ tướng chỉ đạo rà soát kỹ các quy định chuyển tiếp để tránh phát sinh “khoảng trống pháp lý” hoặc xung đột luật, không để xảy ra tình trạng luật mới ban hành nhưng dự án vẫn đình trệ do vướng mắc từ các văn bản liên quan.
Thủ Tướng Lê Minh Hưng chỉ đạo gấp rút sửa 3 Luật trụ cột bất động sản
Tác động đến thị trường BĐS
Mỗi đạo luật được sửa đổi sẽ trực tiếp giải quyết những “nút thắt” đặc thù, định hình lại cách thức vận hành của thị trường bất động sản trong thập kỷ tới.
Luật Đất đai (sửa đổi): Bỏ khung giá đất & Đẩy mạnh liên thông dữ liệu
Sự thay đổi lớn nhất nằm ở việc bãi bỏ khung giá đất cứng nhắc được thông qua từ Luật Đất đai 2024, tiến tới áp dụng bảng giá đất tiệm cận với nguyên tắc thị trường. Điều này tác động mạnh mẽ đến khâu đền bù giải phóng mặt bằng và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, chỉ đạo mới nhất cũng yêu cầu đẩy mạnh xây dựng và liên thông dữ liệu về đất đai. Khi cơ sở dữ liệu quốc gia được số hóa đồng bộ, tình trạng giao dịch “hai giá” nhằm trốn thuế sẽ bị kiểm soát triệt để.
Xem thêm: Sửa Luật Đất đai: Đề xuất thu hồi đất được ưu tiên tái định cư tại chỗ
Luật Nhà ở (sửa đổi): Bảo vệ quyền có nơi ở & Cắt giảm rào cản hành chính
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tập trung bảo vệ quyền có nơi ở hợp pháp của công dân theo Hiến pháp. Điểm sáng là các cơ chế ưu đãi thiết thực hơn nhằm khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.
Đồng thời, tinh thần chỉ đạo của Chính phủ là phải thực sự cắt giảm thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh. Yêu cầu đặt ra là tuyệt đối tránh tình trạng “trên Bộ giảm, dưới địa phương tăng”, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị pháp lý dự án.
Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi): Siết phân lô bán nền & Quản lý chặt chủ đầu tư
Nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ thổi giá, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đưa ra các chế tài nghiêm ngặt hơn, tiêu biểu là việc siết phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II, III. Ngoài ra, quy định về hợp đồng mua bán, yêu cầu năng lực tài chính và việc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai sẽ sàng lọc mạnh mẽ năng lực của các chủ đầu tư.
Sửa 3 Luật tác động đến thị trường bất động sản
Góc nhìn từ MAINLAND: 3 đạo luật mới sẽ tái định hình nguồn cung và giá bán ra sao?
Là đơn vị tư vấn và phân phối chuyên nghiệp, MAINLAND đánh giá việc sửa 3 luật trụ cột trong bất động sản sẽ tạo ra một cuộc thanh lọc lớn, cấu trúc lại toàn bộ chuỗi cung ứng của thị trường.
Cấu trúc nguồn cung chuyển dịch mạnh mẽ: Căn hộ thương mại lên ngôi
Quy định siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung đất nền tự do tại các khu vực ven đô sụt giảm mạnh. Dòng vốn đầu tư và năng lực phát triển của các doanh nghiệp lớn sẽ bắt buộc phải dồn vào các dự án khu đô thị đồng bộ hoặc căn hộ thương mại. Trong 3 – 5 năm tới, chung cư vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường, đáp ứng trực tiếp nhu cầu ở thực của tầng lớp cư dân đô thị.
Bài toán chi phí phát triển dự án: Giá nhà sơ cấp có giảm như kỳ vọng?
Nhiều người mua kỳ vọng luật mới sẽ làm giảm giá nhà. Tuy nhiên, theo phân tích từ MAINLAND, khi bảng giá đất cập nhật theo giá thị trường, tiền sử dụng đất và chi phí đền bù mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước sẽ tăng lên đáng kể. Các chi phí đầu vào này sẽ được cấu thành trực tiếp vào giá nhà sơ cấp. Do đó, giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu, đổi lại, người mua sẽ nhận được những sản phẩm có pháp lý dự án an toàn và tiến độ xây dựng được bảo chứng.
Xem thêm: Chính sách đất đai từ 1/9/2026: 3 thay đổi đáng chú ý
Chiến lược hành động trong giai đoạn chính sách đang được hoàn thiện
Giai đoạn bản lề (từ nay đến khi các đạo luật chính thức có hiệu lực) đòi hỏi những bước đi thận trọng nhưng cũng mở ra cơ hội cho những người am hiểu luật.
Đối với nhà đầu tư
Thời kỳ lướt sóng, mua bán giấy tay hoặc đầu cơ đất nền tách thửa đã khép lại. Nhà đầu tư cần cơ cấu lại danh mục, chuyển hướng dòng vốn vào bất động sản giá trị thực – những tài sản có khả năng khai thác thương mại, tạo ra dòng tiền ổn định như căn hộ cho thuê, shophouse khối đế hoặc nhà phố tại các khu vực có hạ tầng giao thông hoàn thiện. Tiêu chí số một hiện nay là pháp lý minh bạch.
Đối với người mua ở thực
Thay vì tâm lý “chờ luật mới để mua nhà rẻ hơn”, người mua có nhu cầu ở thực nên cân nhắc ra quyết định ở thời điểm hiện tại. Đây là giai đoạn các chủ đầu tư đang tung ra nhiều chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất ưu việt để kích cầu. Tận dụng tốt đòn bẩy tài chính lúc này giúp người mua “chốt” được mức giá trước khi thị trường thiết lập một mặt bằng giá mới (cao hơn) do tác động của chi phí đầu vào.
ịnh hướng chiến lược trong giai đoạn giao thời: Chuyển dịch dòng vốn vào bất động sản giá trị thực và tận dụng tối đa chính sách ưu đãi nợ gốc.
Tổng kết
Việc sửa 3 luật trụ cột trong bất động sản tạo ra một hệ thống pháp lý liên kết chặt chẽ, tác động đến toàn bộ vòng đời của một dự án. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của chính sách luôn phụ thuộc lớn vào năng lực thực thi và sự đồng bộ của các văn bản dưới luật (Nghị định, Thông tư) tại từng địa phương.
Trong giai đoạn giao thời này, MAINLAND khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo: Hãy phân biệt rõ đâu là đề xuất – dự thảo, và đâu là quy định đã chính thức có hiệu lực. Hãy đánh giá một bất động sản dựa trên nền tảng cốt lõi thay vì đưa ra quyết định tài chính chỉ dựa vào những kỳ vọng chính sách trên giấy.
