TP.HCM gỡ vướng tách thửa đất hỗn hợp là nội dung được quan tâm sau khi Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM ban hành Công văn 31683/SNNMT-QLĐ ngày 22/9/2026.
Theo hướng dẫn, với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, người sử dụng đất được lựa chọn phần đất đề nghị tách; điều kiện diện tích tối thiểu được xem xét đối với phần đất hình thành thửa mới, thay vì mặc nhiên áp dụng cho toàn bộ phần đất hỗn hợp. Tuy nhiên, sau hơn 3 tuần thực hiện Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, một số vướng mắc khác trong thực tiễn vẫn đang được phản ánh.
TP.HCM gỡ vướng tách thửa đất hỗn hợp từ quy định nào?
Kể từ khi Quyết định 60/2017/QĐ-UBND có hiệu lực, hàng loạt hồ sơ xin tách thửa của người dân sở hữu đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới rơi vào tình trạng đình trệ.
Nhằm giải quyết triệt để tồn đọng, UBND TP.HCM cùng Sở Tài nguyên và Môi trường đã áp dụng Quyết định 67/2026/QĐ-UBND về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Quyết định được ban hành và có hiệu lực ngày 28/8/2026, văn bản thay thế Quyết định 100/2024/QĐ-UBND của TP.HCM, căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024. Quyết định thống nhất không phân biệt loại đất trong quy hoạch 1/2000, nhằm chấm dứt tình trạng “quy hoạch treo” quyền lợi của người dân.
Việc TP.HCM gỡ vướng tách thửa đất hỗn hợp hiện nay được xây dựng trên tinh thần bám sát Luật Đất đai 2024, đảm bảo người dân có đất thuộc các khu vực quy hoạch này vẫn được thực hiện quyền tách thửa nếu đáp ứng đủ các tiêu chuẩn về hạ tầng và diện tích, chấm dứt tình trạng “quy hoạch treo” quyền lợi.
TP.HCM gỡ vướng tách thửa đất hỗn hợp theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND
Nội dung công văn hướng dẫn gỡ vướng tách thửa đất hỗn hợp
Công văn ngày 22/9/2026 của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nêu rõ nguyên tắc xử lý đối với thửa đất có nhiều loại đất cùng tồn tại.
Người dân được quyền lựa chọn thửa đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) để đề nghị tách. Cơ quan chức năng chỉ xét điều kiện bảo đảm diện tích tối thiểu đối với phần diện tích mà người dân đề nghị tách và hình thành thửa đất mới.
Đối với phần thửa đất còn lại mà người dân không đề nghị tách, cơ quan nhà nước không phải xem xét điều kiện về diện tích tối thiểu. Chỉ trong trường hợp người dân yêu cầu tách đồng thời cả phần đất ở và đất nông nghiệp, cơ quan chức năng mới phải xem xét bảo đảm diện tích tối thiểu đối với từng loại đất theo quy định tại Quyết định 67/2026.
Cụ thể, nếu người dân chỉ muốn tách phần đất ở, cơ quan chức năng chỉ xét điều kiện tách thửa đối với đất ở (diện tích tối thiểu từ 36 m² đến 100 m² tùy khu vực). Phần đất nông nghiệp còn lại không bị xét. Ngược lại, nếu chỉ muốn tách phần đất nông nghiệp, cơ quan chức năng chỉ xét điều kiện đối với đất nông nghiệp (500 m² đối với đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung).
Công văn hướng dẫn gỡ vướng tách thửa đất hỗn hợp quy định người dân được quyền lựa chọn thửa đất để đề nghị tách
Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở và đất nông nghiệp
Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định thống nhất điều kiện tách thửa trên toàn địa bàn TP.HCM, thay thế các quyết định trước đây của TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.
Đối với đất ở, diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông) được phân thành năm khu vực:
- Khu vực 1: tối thiểu 36 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m.
- Khu vực 2: tối thiểu 50 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m.
- Khu vực 3: tối thiểu 60 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
- Khu vực 4: tối thiểu 80 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
- Khu vực 5: tối thiểu 100 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
Đối với đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đạt tối thiểu 500 m² đối với đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.
Ngoài điều kiện về diện tích, việc tách thửa phải đáp ứng yêu cầu có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Hướng dẫn thủ tục tách thửa đất hỗn hợp chi tiết
Để tránh mất thời gian đi lại do thiếu sót giấy tờ, người dân và nhà đầu tư cần thực hiện đúng trình tự pháp lý tại cơ quan hành chính nhà nước.
- Bước 1: Đo đạc và lập bản vẽ trích lục.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Bộ hồ sơ chuẩn bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu), sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) bản chính, bản vẽ trích lục đã được kiểm duyệt, và giấy tờ tùy thân.
- Bước 3: Thẩm định điều kiện hạ tầng và quy hoạch: Cơ quan chức năng sẽ tiến hành thụ lý, cử cán bộ xuống thực địa đối chiếu ranh mốc, kiểm tra sự tuân thủ về lộ giới giao thông và các tiêu chuẩn hạ tầng.
- Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả: Sau khi có thông báo đủ điều kiện, chủ đất tiến hành đóng các khoản thuế, phí theo quy định và nhận sổ hồng mới cho từng thửa đất độc lập.
Thủ tục tách thửa đất hỗn hợp cần thực hiện đúng trình tự pháp lý tại cơ quan hành chính
Xem thêm: Chính sách đất đai từ 1/9/2026
Tác động của chính sách đến thanh khoản vùng ven
Dưới góc độ phân tích thị trường, MAINLAND nhận định chính sách này không chỉ giải quyết vấn đề dân sinh mà còn là một “cú hích” đối với toàn cảnh thị trường bất động sản.
Chuyển biến giá đất tại Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 12
Trong nhiều năm, các khu vực như Bình Chánh, Hóc Môn, và Quận 12 sở hữu quỹ đất lớn nhưng thanh khoản bất động sản bị kìm hãm mạnh do vướng mắc quy hoạch. Khi thủ tục được khơi thông, nguồn cung đất nền có pháp lý chuẩn sẽ tăng lên đáng kể. Thực tế này giúp khôi phục niềm tin của người mua thực, kéo theo sự gia tăng về giá trị giao dịch.
Lời khuyên chiến lược cho nhà đầu tư
Đối với các nhà đầu tư đang nắm giữ quỹ đất lớn, đây là “thời điểm vàng” để hoàn thiện pháp lý, chia nhỏ diện tích nhằm tối ưu hóa biên độ lợi nhuận khi bán ra. Ngược lại, đối với nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi đang đi săn quỹ đất giá tốt, cần cẩn trọng rà soát kỹ bản đồ quy hoạch và tiến độ làm hạ tầng.
Tổng kết
Chủ trương TP.HCM gỡ vướng tách thửa đất hỗn hợp là một minh chứng rõ nét cho sự cầu thị của cơ quan quản lý trong việc gỡ khó cho dân và doanh nghiệp, tạo bệ phóng minh bạch cho thị trường địa ốc cất cánh. Việc nắm bắt kịp thời các điều kiện về diện tích, hạ tầng và quy hoạch sẽ giúp chủ đất chủ động bảo vệ khối tài sản của mình.
