Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà đến khi nhận sổ hồng đang là một trong những nội dung đáng chú ý tại ) Bộ Xây dựng vừa đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) công bố tháng 9/2026. Theo đó 5% giá trị hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng, chỉ giải ngân cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng.
Đề xuất này nhằm tăng cường bảo vệ người mua nhà, giảm tình trạng chậm sổ hồng phổ biến thời gian qua, đồng thời tạo cơ chế ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà đến khi nhận sổ hồng từ dự thảo mới nhất
Thời gian qua, Quốc hội và Bộ Xây dựng đã liên tục rà soát, thảo luận nhằm hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những trọng tâm lớn nhất là siết chặt quy định thu tiền của khách hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Theo quy định hiện hành, trước khi bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng), chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế phát sinh nhiều bất cập. Do đó, Hiệp hội Bất động sản (HoREA) cùng nhiều chuyên gia đã ủng hộ đề xuất giữ 5% tiền mua nhà đến khi nhận sổ hồng thông qua một bên thứ ba trung lập, nhằm đảm bảo tính công bằng và ràng buộc trách nhiệm pháp lý.
Đề xuất giữ 5% tiền mua nhà đến khi nhận sổ hồng từ dự thảo mới nhất
Quy trình thanh toán 5% theo dự thảo mới
Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thay vì người mua tự giữ 5% hoặc nộp trực tiếp cho chủ đầu tư, số tiền thanh toán đợt cuối này sẽ được chuyển vào một tài khoản đảm bảo (hay còn gọi là tài khoản phong tỏa) mở tại một Ngân hàng thương mại.
Quy trình thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo 5 bước sau:
-
Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng khi ký hợp đồng mua bán.
-
Các lần thanh toán tiếp theo theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không quá 70%.
-
Sau khi bàn giao nhà, người mua tiếp tục thanh toán đến tối đa 95% giá trị hợp đồng
-
5% còn lại của giá trị hợp đồng chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng.
-
Ngân hàng tiến hành phong tỏa toàn bộ số tiền này.
-
Chỉ khi chủ đầu tư xuất trình được bằng chứng đã hoàn tất thủ tục và bàn giao sổ hồng cho cư dân, ngân hàng mới tiến hành giải ngân 5% dòng tiền này cho doanh nghiệp.
Vì sao Bộ Xây dựng đề xuất “khóa” 5% đến khi có sổ hồng?
Cơ chế tài khoản đảm bảo tách khoản 5% khỏi dòng tiền sử dụng của chủ đầu tư, đồng thời tạo động lực kinh tế để doanh nghiệp đẩy nhanh hoàn thiện hồ sơ pháp lý và nộp thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đây được xem là “điểm chốt” bổ sung nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai.
Chấm dứt rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định một số chủ đầu tư còn chậm trễ trong việc hoàn thiện và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Bằng việc áp dụng đề xuất giữ 5% tiền mua nhà đến khi nhận sổ hồng thông qua cơ chế tài khoản phong tỏa, tình trạng chiếm dụng vốn sẽ bị triệt tiêu. Người vay mua nhà 2026 hoàn toàn có quyền lợi vì dòng tiền của họ được bảo vệ an toàn tại tổ chức tín dụng cho đến khi nhận được thành quả pháp lý cuối cùng.
Bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE)
Đảm bảo dòng tiền thanh toán minh bạch cho doanh nghiệp
Ở một góc nhìn khách quan, cơ chế này cũng bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ đầu tư làm ăn chân chính. Trong quá khứ, không ít doanh nghiệp sau khi bàn giao sổ hồng lại rơi vào cảnh phải “đi đòi” 5% số tiền còn lại do khách hàng trốn tránh nghĩa vụ thanh toán đợt cuối. Khi dòng tiền đã nằm sẵn trong tài khoản đảm bảo, doanh nghiệp hoàn toàn yên tâm thực hiện các thủ tục hành chính mà không lo rủi ro nợ xấu.
Tiền lãi từ tài khoản bảo đảm thuộc về ai?
Một trong những câu hỏi được quan tâm nhất là tiền lãi từ tài khoản bảo đảm thuộc về ai?
Tiền lãi thuộc về người mua – Quan điểm của VCCI và luật sư
Ông Phạm Tuấn Anh (VCCI) cho rằng: “Khoản tiền 5% là tài sản của người mua, việc gửi vào tài khoản bảo đảm chỉ là biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng, không làm thay đổi quyền sở hữu.“
Theo quan điểm này, tiền lãi phát sinh phải thuộc về người mua theo nguyên tắc “lãi suất thuộc về chủ sở hữu tiền gửi”.
Tiền lãi thuộc về chủ đầu tư – Quan điểm của VNREA
Ông Lê Hoàng Châu (VNREA) đề xuất: “Nên coi 5% như khoản tạm giữ có bảo đảm, tiền lãi thuộc về chủ đầu tư để bù đắp chi phí cơ hội và phí ngân hàng.“
Theo quan điểm này, 5% là một phần giá trị hợp đồng, đã được thỏa thuận thanh toán cho chủ đầu tư, chỉ bị “khóa” tạm thời để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do đó, tiền lãi nên thuộc về chủ đầu tư.
Tiền lãi thuộc về ngân hàng – Rủi ro pháp lý
Nếu dự thảo không quy định rõ, ngân hàng có thể coi 5% như tiền gửi không kỳ hạn và hưởng toàn bộ tiền lãi, theo quy định hiện hành về tài khoản thanh toán.
Điều này có thể dẫn đến tranh chấp giữa người mua, chủ đầu tư và ngân hàng, đặc biệt khi số tiền 5% lớn (hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng).
Tiền lãi từ ngân hàng đảm bảo sẽ thuộc về ai
Xem thêm: Lãi suất vay mua nhà 2026
Góc nhìn từ MAINLAND về đề xuất đối với năng lực tài chính của chủ đầu tư
Áp lực biên lợi nhuận lên các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc đòn bẩy tài chính
Trong cấu trúc tài chính của một dự án bất động sản, 5% giá trị cuối cùng thường rơi đúng vào phần lợi nhuận lõi của doanh nghiệp. Nếu khoản tiền này bị giam trong tài khoản phong tỏa từ 6 tháng đến 1 năm (thời gian làm thủ tục cấp sổ), các chủ đầu tư yếu kém, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt với rủi ro đứt gãy dòng tiền. Quy định này ép buộc các doanh nghiệp phải chuẩn bị nền tảng vốn chủ sở hữu vững chắc hơn.
Lợi thế tuyệt đối thuộc về các dự án có bảo lãnh ngân hàng chuẩn mực
Khi chính sách đi vào thực tiễn, thị phần sẽ nhanh chóng dịch chuyển về tay các “ông lớn” bất động sản. Những dự án có bảo lãnh ngân hàng rõ ràng, minh bạch từ khâu thi công đến khi bàn giao sẽ trở thành thỏi nam châm thu hút dòng tiền. Khách hàng sẽ dùng tiêu chí “chấp nhận thanh toán qua tài khoản đảm bảo” làm thước đo cao nhất để đánh giá độ tin cậy của một dự án.
Xem thêm: Bất động sản cuối năm 2026: Dòng tiền đang chọn lọc, cơ hội cho nhà đầu tư ở đâu
5 việc người mua nhà cần làm ngay để bảo vệ quyền lợi
Để bảo đảm quyền sở hữu căn hộ và quyền tài sản lâu dài, đội ngũ chuyên gia MAINALAND khuyến nghị người mua nhà thực hiện 5 việc sau trước khi ký hợp đồng mua bán:
Kiểm tra bảo lãnh ngân hàng của dự án
Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản bảo lãnh ngân hàng cho dự án, kiểm tra tên ngân hàng bảo lãnh, số tiền bảo lãnh, và thời hạn bảo lãnh.
Lưu ý quan trọng:
- Ưu tiên các ngân hàng uy tín (Vietcombank, BIDV, Techcombank, MB), tránh các ngân hàng nhỏ hoặc ngân hàng đang tái cơ cấu.
- Kiểm tra xem bảo lãnh có bao gồm toàn bộ 95% hay chỉ 70% như quy định hiện hành.
Đọc kỹ điều khoản về 5% trong hợp đồng mua bán
Yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ điều khoản về 5% giá trị hợp đồng, bao gồm: thời điểm chuyển vào tài khoản bảo đảm, tên ngân hàng, điều kiện giải ngân, và quyền sở hữu tiền lãi.
Lưu ý quan trọng:
- Tránh các hợp đồng có điều khoản mập mờ như “5% sẽ được thanh toán theo thỏa thuận sau” mà không ghi rõ chi tiết.
- Yêu cầu phụ lục hợp đồng riêng về tài khoản bảo đảm, có chữ ký của ba bên (chủ đầu tư, người mua, ngân hàng).
Tìm hiểu tiến độ cấp sổ hồng của các dự án trước đó
Nghiên cứu lịch sử cấp sổ hồng của các dự án trước đó do cùng chủ đầu tư thực hiện, đặc biệt là thời gian từ khi bàn giao nhà đến khi có sổ hồng.
Lưu ý quan trọng:
- Ưu tiên các chủ đầu tư có thời gian cấp sổ hồng nhanh (dưới 12 tháng), tránh các chủ đầu tư có lịch sử chậm sổ hồng (trên 24 tháng).
- Kiểm tra xem các dự án trước có bị tranh chấp pháp lý hoặc khách hàng khiếu nại về sổ hồng không.
Đàm phán điều khoản phạt chậm sổ hồng
Yêu cầu chủ đầu tư bổ sung điều khoản phạt vi phạm nếu chậm cấp sổ hồng quá thời hạn thỏa thuận (ví dụ: 0,01%/ngày trên tổng giá trị hợp đồng).
Lưu ý quan trọng:
- Mức phạt nên đủ cao để tạo động lực cho chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ nhanh chóng (tối thiểu 0,01%/ngày, tương đương 3,65%/năm).
- Quy định rõ thời hạn tối đa để cấp sổ hồng (ví dụ: 12 tháng kể từ ngày bàn giao nhà), quá thời hạn này người mua được đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả 100% tiền.
Tham vấn ý kiến pháp lý độc lập trước khi ký hợp đồng
Trước khi ký hợp đồng mua bán, nên thuê luật sư hoặc chuyên gia BĐS (như đội ngũ MAINALAND) rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án, hợp đồng mua bán, và các phụ lục liên quan.
Lưu ý quan trọng:
- Kiểm tra giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500, giấy chứng nhận QSDĐ của dự án, và văn bản bảo lãnh ngân hàng.
- Xác minh tình trạng tranh chấp của dự án (nếu có) tại Tòa án hoặc cơ quan đăng ký đất đai.
Tổng kết
Việc Bộ Xây dựng đề xuất giữ 5% tiền mua nhà trong tài khoản bảo đảm đến khi nhận sổ hồng là bước tiến quan trọng trong việc bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, giảm tình trạng chậm sổ hồng phổ biến thời gian qua.
Tuy nhiên, đề xuất vẫn còn một số điểm chưa rõ như quyền sở hữu tiền lãi, cơ chế bảo vệ 95% còn lại, và tác động dòng tiền đối với chủ đầu tư. Người mua nên theo dõi tiến độ hoàn thiện luật và chủ động đàm phán điều khoản hợp đồng rõ ràng.
