Ngày 16/9/2026, Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn số 8509/NHNN-CSTT về việc nới tính dụng đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng. Theo đó, từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Điểm đáng chú ý là chính sách này điều chỉnh cách tính dư nợ tín dụng bất động sản, nhưng không đồng nghĩa với việc các ngân hàng được mở rộng room tín dụng chung không giới hạn.
Nội dung chính thức Công văn 8509/NHNN-CSTT về nới tín dụng khách sạn, nghỉ dưỡng
Phạm vi loại trừ dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025
Công văn 8509/NHNN-CSTT quy định rõ: các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản theo điểm 4 Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025.
Điều này có nghĩa phần cho vay mới phát sinh trong năm 2026 thuộc các nhóm trên không bị tính vào giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản riêng, nhưng vẫn chịu sự kiểm soát của room tín dụng chung toàn hệ thống.
Thời gian áp dụng và đối tượng tổ chức tín dụng
Chính sách có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026. Công văn đính kèm danh sách 25 tổ chức tín dụng được áp dụng, bao gồm VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank, Bac A Bank, VIB, SeABank, BVBank, OCB, ABBank, VietABank, SHB, VPBank, KienlongBank, VietBank, LPBank, TPBank, BaoVietBank và PVcomBank.
Mối liên hệ với Công văn 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025
Công văn 11686 yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức tín dụng đó. Công văn 8509 điều chỉnh cách tính để loại trừ một phần dư nợ tăng thêm, tạo dư địa kỹ thuật mà không thay đổi nguyên tắc kiểm soát chung.
Ngân hàng Nhà nước nới tín dụng cho khách sạn, nghỉ dưỡng theo Công văn số 8509/NHNN-CSTT
Tác động đến các chủ đầu tư lớn và bất động sản nghỉ dưỡng
Theo số liệu Bộ Xây dựng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 2/2026, dư nợ đối với bất động sản du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng đạt khoảng 84.281 tỷ đồng; dư nợ nhà hàng, khách sạn khoảng 77.442 tỷ đồng. Trong quý II/2026, cả nước có 47 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang triển khai xây dựng với hơn 21.400 căn hộ du lịch và gần 3.900 biệt thự du lịch.
Quy định này giúp dòng tiền mới không chảy tràn lan mà sẽ tạo ra sự phân hóa sâu sắc, định hình lại trật tự của toàn bộ hệ sinh thái lưu trú.
Phục hồi năng lực tài chính cho các dự án hiện hữu và đang xây dựng dở dang
Tác động trực tiếp nhất của việc Ngân hàng Nhà nước nới tín dụng cho khách sạn, nghỉ dưỡng là giải cứu các dự án đang bị chững lại. Nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại sẽ giúp chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và bàn giao sớm cho khách. Đối với các dự án đã đi vào hoạt động, dòng tiền này giúp chủ đầu tư duy trì cam kết lợi nhuận, củng cố niềm tin cho người mua.
Sự phân hóa dòng tiền: Dự án có pháp lý và vận hành thực tế
Nguồn vốn tín dụng mới đi kèm với các tiêu chuẩn thẩm định khắt khe. Các dự án sở hữu pháp lý minh bạch, được vận hành bởi các thương hiệu quản lý quốc tế và chứng minh được dòng tiền khai thác thực tế sẽ trở thành thỏi nam châm hút vốn. Ngược lại, các dự án mang tính chất đầu cơ, bán giấy trao tay sẽ tiếp tục bị thị trường và ngân hàng đào thải.
Quy định nới tín dụng tác động đến bất động sản nghỉ dưỡng
Góc nhìn từ MAINLAND: Cơ hội và thách thức với sản phẩm nghỉ dưỡng
Định giá lại tài sản nghỉ dưỡng sau chu kỳ chạm đáy
Thị trường thứ cấp hiện đang ghi nhận mức chiết khấu sâu ở nhiều thủ phủ du lịch. Khi Ngân hàng Nhà nước nới tín dụng cho khách sạn, nghỉ dưỡng, tâm lý bán tháo sẽ chững lại. Lực cầu bắt đầu quay trở lại tìm kiếm các tài sản đã giảm giá mạnh nhưng sở hữu tiềm năng khai thác tốt. Theo MAINLAND, giai đoạn hiện tại chính là vùng đáy của chu kỳ; sự xuất hiện của các gói tín dụng ưu đãi sẽ thiết lập lại mặt bằng giá mới trong 12 – 18 tháng tới.
Tiêu chí chọn lọc dự án nghỉ dưỡng dưới lăng kính dòng vốn ngân hàng
Nhà đầu tư cá nhân có thể “bơi theo dòng tiền lớn” bằng cách áp dụng chính các bộ lọc của ngân hàng để chọn dự án. Một tài sản đáng xuống tiền lúc này phải đáp ứng 3 tiêu chí:
- Được ngân hàng thương mại uy tín bảo lãnh và hỗ trợ cho vay.
- Hồ sơ pháp lý minh bạch (đã có sổ hoặc văn bản đủ điều kiện huy động vốn).
- Chủ đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, không phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn thu từ việc bán dự án hình thành trong tương lai.
Triển vọng thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng cuối 2026 và 2027
Chính sách xuất hiện trong bối cảnh bất động sản 2026 – 2027 đang có nhiều dự án đang tăng tốc để phục vụ các sự kiện lớn, trong đó có Hội nghị APEC 2027. Nhu cầu phòng lưu trú cao cấp tại các điểm đến trọng điểm như Phú Quốc được kỳ vọng tăng.
Dòng vốn tín dụng nếu được giải ngân hiệu quả có thể hỗ trợ tiến độ một số dự án. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi của phân khúc vẫn phụ thuộc vào nhu cầu thực tế của thị trường và khả năng vận hành sau khi hoàn thành.
Vai trò của đại lý phân phối nằm ở việc kết nối thông tin chính xác giữa chủ đầu tư, sản phẩm và nhà đầu tư, đồng thời tư vấn dựa trên dữ liệu thực tế thay vì kỳ vọng về chính sách.
Tổng kết
Công văn 8509/NHNN-CSTT ngày 16/9/2026 đánh dấu thêm một bước điều chỉnh trong cách Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản. Với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, chính sách có thể tạo thêm dư địa cho dòng vốn tín dụng, qua đó hỗ trợ hoạt động kinh doanh và triển khai dự án trong phạm vi phù hợp. Tuy nhiên, đây không phải cơ chế bảo đảm mọi dự án được mở rộng tín dụng hoặc thị trường lập tức phục hồi.
