'BỎ CÔNG CHỨNG' GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI: NGƯỜI DÂN CÓ MẤT QUYỀN?

Đề xuất bỏ quy định công chứng như một thủ tục bắt buộc trực tiếp trong Luật Đất đai đang thu hút sự quan tâm. Tuy nhiên, việc bỏ công chứng trong giao dịch đất đai khỏi luật không đồng nghĩa người dân mất quyền và lợi ích hợp pháp. Vấn đề đáng quan tâm hơn là cơ chế nào sẽ thay thế và bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Bỏ công chứng trong giao dịch đất đai được hiểu như thế nào?

Tại phiên thảo luận ngày 21/8 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, vấn đề công chứng, chứng thực trong giao dịch đất đai nhận được nhiều sự quan tâm.

Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng phát biểu về công chứng trong giao dịch đất đai

Điểm đáng chú ý là dự thảo sửa đổi không định hướng đưa công chứng như một thủ tục trực tiếp vào Luật Đất đai. Theo Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng, công chứng được xem là một thủ tục và không nhất thiết phải quy định trực tiếp trong luật. Nội dung liên quan đã được nghiên cứu trong dự thảo nghị định.

Điều này dẫn đến một câu hỏi được nhiều người quan tâm:

Bỏ công chứng trong giao dịch đất đai có đồng nghĩa với việc mua bán đất không cần công chứng?

Cần hiểu rằng đây là hai vấn đề khác nhau.

Việc không quy định công chứng trực tiếp trong Luật Đất đai không đồng nghĩa Nhà nước loại bỏ cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi thực hiện giao dịch.

Người mua đất có mất quyền lợi khi bỏ công chứng?

Theo Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng, dù giao dịch được thực hiện theo hình thức nào, Nhà nước vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như các quyền tài sản phát sinh trong giao dịch dân sự.

Vì vậy, cần phân biệt rõ giữa thủ tục giao dịch và quyền tài sản của người dân.

Nếu quy định về công chứng được điều chỉnh theo hướng giảm thủ tục, điều đó không có nghĩa các yêu cầu về tính hợp pháp và khả năng xác thực của giao dịch cũng được nới lỏng.

Với một tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, người mua vẫn cần đặc biệt quan tâm đến:

Chủ thể nào có quyền thực hiện giao dịch?
Tài sản có đang tranh chấp hoặc bị hạn chế quyền hay không?
Giấy chứng nhận có phù hợp với thông tin thực tế?
Bất động sản có đang thế chấp hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính?
Giao dịch được xác lập, đăng ký và ghi nhận bằng cơ chế nào?

Đây mới là những yếu tố có vai trò quan trọng trong việc kiểm soát rủi ro pháp lý khi giao dịch bất động sản.

Nghị quyết 21 tác động thế nào đến giao dịch đất đai?

Câu chuyện bỏ công chứng trong giao dịch đất đai cần được đặt trong bối cảnh rộng hơn của quá trình sửa đổi pháp luật đất đai.

Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh chuyển đổi số và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai.

Xem thêm: NGHỊ QUYẾT 21-NQ/TW 2026 VỀ QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI

Nghị quyết 21 và cải cách thủ tục đất đai

Đáng chú ý, định hướng mới hướng tới việc xây dựng thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Một trong những điểm đáng chú ý là dữ liệu đất đai được định hướng kết nối với các lĩnh vực liên quan như quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản.

Điều này cho thấy câu chuyện cải cách không đơn thuần là “bỏ một thủ tục”, mà đang hướng tới việc xây dựng một hệ thống trong đó dữ liệu và cơ chế đăng ký có vai trò lớn hơn trong việc xác thực giao dịch.

Giảm thủ tục, người mua bất động sản được lợi gì?

Một giao dịch bất động sản thường liên quan đến nhiều lớp thông tin: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quy hoạch, thế chấp, nghĩa vụ tài chính và tình trạng pháp lý của tài sản.

Khi hệ thống dữ liệu đất đai được chuẩn hóa và kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan, việc kiểm tra và xác thực những thông tin này có thể thuận tiện hơn.

Đây cũng là hướng đi phù hợp với tinh thần Nghị quyết 21, khi cải cách thủ tục được đặt song song với yêu cầu tăng cường chuyển đổi số và xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ.

Nếu các quy định mới được hoàn thiện theo hướng giảm thủ tục nhưng tăng khả năng xác thực bằng dữ liệu, người mua có thể tiếp cận một quy trình giao dịch thuận tiện hơn mà vẫn có cơ chế bảo vệ quyền tài sản.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các nội dung trên đang trong quá trình hoàn thiện chính sách. Không nên hiểu rằng mọi giao dịch đất đai hiện nay đều đã được miễn công chứng.

Bỏ công chứng có làm tăng rủi ro khi mua bán đất?

Rủi ro khi bỏ công chứng trong giao dịch đất đai

Đây là vấn đề cần được nhìn nhận từ cả hai phía.

Một số ý kiến cho rằng cần cân nhắc kỹ việc bỏ công chứng bắt buộc đối với một số giao dịch bất động sản, bởi quyền sử dụng đất có giá trị lớn và công chứng hiện vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra, xác nhận tính hợp pháp của giao dịch.

Trong khi đó, cơ quan soạn thảo cho rằng công chứng là một thủ tục và không nhất thiết phải được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai. Dù áp dụng hình thức nào, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân vẫn phải được bảo đảm.

Vì vậy, điểm mấu chốt không chỉ nằm ở việc có công chứng hay không, mà nằm ở việc cơ chế nào sẽ bảo đảm giao dịch được:

Xác thực => hợp pháp => đăng ký => ghi nhận đầy đủ.

Đây cũng là lý do quy định về giao dịch đất đai cần được xem xét đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Công chứng và các quy định pháp luật liên quan.

MAINLAND: Giảm thủ tục phải đi cùng tăng khả năng kiểm chứng

Từ góc nhìn của MAINLAND, thay đổi đáng chú ý không nằm ở việc một thủ tục được giữ hay bỏ, mà nằm ở cách thị trường bất động sản xác thực giao dịch trong tương lai.

Nếu thủ tục được tinh giản trong khi dữ liệu pháp lý, thông tin tài sản, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và đăng ký giao dịch được kết nối chặt chẽ hơn, người mua có thể tiếp cận một quy trình nhanh hơn nhưng vẫn minh bạch.

Ngược lại, nếu giảm thủ tục nhưng khả năng kiểm chứng thông tin chưa theo kịp, người mua sẽ cần chủ động hơn trong việc thẩm định tài sản trước khi giao dịch.

Do đó, trong giai đoạn chính sách đang được hoàn thiện, người mua không nên chỉ đặt câu hỏi “còn công chứng hay không?”, mà cần quan tâm đến:

Tính pháp lý của tài sản
Chủ thể có quyền giao dịch
Thông tin và dữ liệu có thể kiểm chứng
Tình trạng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
Cơ chế đăng ký quyền sau giao dịch

Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 21: cải cách thủ tục, đẩy mạnh chuyển đổi số nhưng đồng thời tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

MAINLAND sẽ tiếp tục cập nhật những thay đổi liên quan đến Nghị quyết 21, Luật Đất đai, pháp lý giao dịch và thị trường bất động sản, cung cấp thêm góc nhìn để khách hàng có cơ sở thông tin trước mỗi quyết định sở hữu.