LUẬT PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ 2026: 4 ĐIỂM ĐÁNG CHÚ Ý, THỊ TRƯỜNG BĐS CÓ THÊM DƯ ĐỊA MỚI

Luật Phát triển đô thị 2026 vừa được Quốc hội chính thức thông qua, tạo thêm khung pháp lý cho phát triển đô thị đặc biệt, TP.HCM, các thành phố khác, khu kinh tế đặc biệt và khu đô thị lấn biển.

Với định hướng tăng phân cấp, thúc đẩy phát triển đô thị theo giao thông công cộng (TOD), huy động nguồn lực xã hội và mở rộng không gian phát triển, Luật Phát triển đô thị 2026 được kỳ vọng tạo thêm động lực cho hạ tầng và thị trường bất động sản.

Quốc hội chính thức thông qua Luật Phát triển đô thị 2026

Sáng 24/8/2026, tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI đã biểu quyết thông qua Luật Phát triển đô thị 2026 với 465/474 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành, tương đương 93%.

Luật Phát triển đô thị 2026 được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026

Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, Luật gồm 5 chương, 66 điều và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10/2026.

Luật được xây dựng nhằm tạo hành lang pháp lý và các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt, trong đó có TP.HCM, các thành phố khác, khu kinh tế đặc biệt và đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển. Đồng thời, Luật nhấn mạnh yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, phát huy tính chủ động của địa phương và huy động hiệu quả các nguồn lực cho phát triển đô thị.

Xem thêm: Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị

4 điểm đáng chú ý của Luật Phát triển đô thị 2026

1. Tăng phân cấp, phân quyền trong phát triển đô thị

Một trong những định hướng quan trọng của Luật Phát triển đô thị 2026 là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với năng lực thực hiện và trách nhiệm giải trình.

Việc tăng quyền chủ động cho địa phương được kỳ vọng giúp quá trình tổ chức thực hiện các nhiệm vụ phát triển đô thị linh hoạt hơn, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào cơ chế xin – cho.

Đây cũng là yếu tố có ý nghĩa đối với thị trường BĐS, bởi quy hoạch, hạ tầng và tiến độ triển khai đô thị đều có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và giá trị bất động sản.

Khi quy hoạch được tổ chức thực hiện hiệu quả hơn, những khu vực có định hướng phát triển rõ ràng có thể hình thành thêm các động lực tăng trưởng mới.

Xem thêm: Luật Phát triển đô thị: Tăng phân quyền, mở không gian cho các mô hình kinh tế mới

2. TOD mở thêm không gian phát triển BĐS

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là một trong những hướng phát triển đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện chính sách đô thị.

TOD gắn quy hoạch, chỉnh trang và phát triển đô thị với các đầu mối giao thông công cộng, từ đó hình thành các khu vực tập trung dân cư, thương mại, dịch vụ và hoạt động kinh tế quanh hệ thống giao thông.

Trước đó, lãnh đạo Quốc hội cũng đã nhấn mạnh yêu cầu thể chế hóa mô hình TOD, khai thác không gian ngầm, không gian trên cao tại các nút giao và thu hồi một phần giá trị gia tăng từ đất để tái đầu tư hạ tầng.

Với thị trường BĐS, tác động đáng chú ý của TOD nằm ở khả năng tạo ra các cực phát triển mới.

Luật Phát triển đô thị 2026 thúc đẩy mô hình TOD và phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng

Khi hệ thống giao thông được đầu tư và khả năng kết nối được cải thiện, những khu vực hưởng lợi có thể gia tăng sức hút đối với nhà ở, thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh tế.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa kỳ vọng từ quy hoạch TOD và hạ tầng TOD đã được triển khai thực tế. Giá trị BĐS không nên chỉ được đánh giá dựa trên thông tin quy hoạch mà cần xem xét tiến độ đầu tư, khả năng kết nối và mức độ hình thành của các tiện ích, dịch vụ xung quanh.

3. Khai thác tốt hơn giá trị từ hạ tầng và đất đai

Một xu hướng đáng chú ý trong phát triển đô thị là khai thác giá trị gia tăng từ đất để tạo thêm nguồn lực cho hạ tầng.

Khi một tuyến đường sắt đô thị, tuyến giao thông lớn hoặc hệ thống hạ tầng mới được hình thành, giá trị đất đai và bất động sản tại khu vực xung quanh có thể thay đổi theo khả năng tiếp cận và mức độ phát triển của khu vực.

Từ góc độ thị trường, điều này cho thấy mối quan hệ giữa hạ tầng và BĐS ngày càng rõ nét: hạ tầng có thể tạo ra giá trị mới cho đất, trong khi phần giá trị gia tăng từ đất có thể trở thành nguồn lực tiếp tục đầu tư phát triển hạ tầng.

Đây cũng là lý do nhà đầu tư cần theo dõi đồng thời quy hoạch, tiến độ hạ tầng và khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ tập trung vào thông tin tăng giá.

4. Mở thêm dư địa cho các mô hình đô thị mới

Luật Phát triển đô thị 2026 tạo cơ sở pháp lý cho nhiều hướng phát triển mới như không gian ngầm, tái thiết đô thị và khu đô thị lấn biển.

Đáng chú ý, Luật bổ sung cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển khu đô thị lấn biển, bao gồm nguyên tắc đầu tư, điều kiện đối với nhà đầu tư chiến lược, ưu đãi, hỗ trợ và nghĩa vụ của nhà đầu tư.

Việc mở rộng không gian phát triển có thể tạo thêm quỹ đất và hình thành các khu vực đô thị mới, qua đó mở rộng dư địa cho nhà ở, thương mại, dịch vụ và các hệ sinh thái kinh tế.

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý đối với thị trường BĐS, đặc biệt tại các khu vực có lợi thế về biển, hạ tầng kết nối và định hướng phát triển đô thị quy mô lớn.

Khu đô thị lấn biển và không gian phát triển mới trong Luật Phát triển đô thị 2026

Luật Phát triển đô thị 2026 tác động thế nào đến thị trường BĐS?

Tác động đáng chú ý của Luật Phát triển đô thị 2026 không nằm ở một quy định riêng lẻ, mà ở việc quy hoạch, hạ tầng, đất đai và nguồn lực đầu tư được đặt trong cùng một định hướng phát triển đô thị.

Khi các cơ chế mới được triển khai, một số khu vực có thể xuất hiện động lực tăng trưởng mới nhờ:

Hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ;
Các khu vực TOD từng bước hình thành;
Quy hoạch đô thị được triển khai hiệu quả hơn;
Không gian và quỹ đất phát triển được mở rộng;
Nguồn lực xã hội được huy động mạnh hơn;
Các khu đô thị và trung tâm kinh tế mới được hình thành.

Từ đó, hạ tầng thực tế sẽ ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng khi đánh giá tiềm năng BĐS.

Một bất động sản nằm gần tuyến giao thông đã được đầu tư, có khả năng kết nối thực tế và nằm trong khu vực phát triển đồng bộ sẽ có cơ sở hưởng lợi khác với một tài sản mới chỉ dừng ở kỳ vọng quy hoạch.

TP.HCM có thể là một trong những khu vực đáng chú ý

Trong Luật Phát triển đô thị 2026, TP.HCM là một trọng tâm quan trọng khi luật được xây dựng nhằm tạo cơ chế, chính sách đột phá cho đô thị đặc biệt này.

Thành phố đang đồng thời thúc đẩy quy hoạch đường sắt đô thị, TOD, liên kết vùng và các dự án hạ tầng chiến lược, tạo nền tảng cho việc mở rộng không gian phát triển đô thị.

Phát triển đô thị TP.HCM và tác động của Luật Phát triển đô thị 2026 đến thị trường BĐS

Đối với thị trường BĐS TP.HCM, đây là yếu tố đáng chú ý bởi hạ tầng và khả năng kết nối vùng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng các cực tăng trưởng.

Tuy nhiên, không phải mọi BĐS tại TP.HCM đều tự động hưởng lợi từ Luật Phát triển đô thị 2026.

Nhà đầu tư vẫn cần đánh giá cụ thể vị trí, quy hoạch, pháp lý dự án, tiến độ hạ tầng, khả năng kết nối và nhu cầu thực tế của từng khu vực.

Xem thêm: TP.Hồ Chí Minh: Siêu đô thị, siêu cơ hội trong kỷ nguyên mới

MAINLAND: Giá trị BĐS sẽ ngày càng gắn với hạ tầng thực

Từ góc nhìn MAINLAND, Luật Phát triển đô thị 2026 có thể tạo ra một bước chuyển đáng chú ý trong cách thị trường nhìn nhận giá trị BĐS.

Nếu trước đây nhà đầu tư thường quan tâm nhiều đến quỹ đất và kỳ vọng tăng giá, thì trong giai đoạn đô thị hóa mạnh, câu chuyện sẽ ngày càng gắn với hạ tầng, khả năng kết nối, quy hoạch và năng lực khai thác thực tế.

Đặc biệt, TOD có thể tạo ra những cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, lợi thế chỉ thực sự rõ nét khi hạ tầng được triển khai, dòng người và hoạt động kinh tế thực sự hình thành.

Vì vậy, việc Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị 2026 không đồng nghĩa giá BĐS sẽ tăng ngay. Tác động thực tế còn phụ thuộc vào các văn bản triển khai, tiến độ đầu tư hạ tầng và khả năng thực thi tại từng địa phương, từng khu vực.

Luật có hiệu lực từ 1/10/2026, vì vậy giai đoạn tiếp theo sẽ là thời điểm cần theo dõi sát quá trình cụ thể hóa các cơ chế mới.

Với người mua và nhà đầu tư, đây là lúc nên nhìn BĐS trong một “bức tranh đô thị” lớn hơn: Hạ tầng nào đang hình thành? Quy hoạch nào có khả năng triển khai? Khu vực nào có khả năng thu hút dân cư và hoạt động kinh tế? Và tài sản nào thực sự hưởng lợi từ sự thay đổi của khu vực?

MAINLAND tiếp tục cập nhật chính sách, quy hoạch, hạ tầng và diễn biến thị trường BĐS, giúp khách hàng có thêm cơ sở để đánh giá cơ hội và lựa chọn tài sản phù hợp.